良い管理会社を
見分ける５つの手法
管理会社を選定中で、管理先を決めかねているオーナー様へ
良し悪しの見分け方を当社がこっそりお教えします！
①国土交通省の賃貸住宅管理業者登録を確認する。
賃貸住宅管理業者登録制度は、貸主と借主の利益保護を目的として、国土交通省が賃貸住宅管理業者の行う業務について一定のルール（重要事項の説明、財産の分別管理、実務経験者の設置など）を定めています。その為、登録されている管理会社はトラブルが少ないことが期待されます。
【国土交通省】 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/tintai/
②会社の印象をつかむ。
電話やメール等で管理会社宛てにいくつか質問を投げかけてください。説明がわかりやすいか、知識量は充分か、受け答えは適切か、返答は早いか、スタッフの印象は良いか、以上のことから、会社の実力が感覚的にわかります。
＜主なチェックポイント＞
・正確な数字を把握できているか？
| 項目 | 良い例 | 悪い例 |
| 集客率や家賃回収率 | 約９６．３％ ※小数点第１まで回答 |
95%くらい ※会社が正確に把握しておらず、大雑把な数字 |
| 現在の管理数 | ５４棟 全９８３件 （住居６４６戸 、 店舗・事務所３４戸 、 駐車場３０３件） ※棟数と全管理戸数及び内訳を1の位まで回答 |
約50棟、約1,000戸 ※会社が正確に把握しておらず、大雑把で切りのいい数字 |
・断定的、または誇張された表現を使わないか？
（“絶対に”、“間違いなく”、“確実です”、“保証します”など）
・担当者不在時における社内の協力体制はしっかりしているか？
■入居者から鍵の紛失の連絡を受けた場合
■大規模な水漏れが発生した場合（雨漏り、給水管の破損など）
■緊急性の高い設備不良が発生した場合（夏場のエアコン、冬場の給湯器など）
③管理料の内訳とその他の料金を確認する。
管理料のみによる料金比較は避けてください。管理料が相場より極端に安い場合は、契約後に思わぬ料金を請求されることが多く、特に注意が必要です。発生するコストを事前に正しく認識することが大切です。管理委託契約書の雛形や概算見積の入手などが有効です。
＜チェックポイント＞
■管理料の範囲内・範囲外となる業務の確認
■管理料とは異なる名目の料金の有無とその内容。（契約業務委託料、広告料、施設維持費、時間外手数料、
退去立会い費、宣伝費、外観点検費、空室管理費など）
■管理料の範囲外となる業務の概算費用。（消防設備点検など）
④不動産情報サイトの物件情報を確認する。
募集活動における熱意や能力を見極めます。ずさんな会社は物件情報の登録をおろそかにしがちです。不動産情報サイトは同じ物件を複数の会社が登録していることが多く、比較して確認することができます。
＜チェックポイント＞
■多くのサイト(athome、LIFULL HOME’S、suumoなど)に情報公開されているか？
■写真の登録件数は充実しているか？また魅力的（明るさ・色み・ピント・構図）に撮れているか？
■物件の設備や特徴など登録内容が充実しているか？
■物件のキャッチコピーやアピールポイントの記載があるか？
■全体的に見て、自分が住んでみたいと思えるか？
⑤担当者一人当たりの管理戸数を確認する。
管理担当者が無理なく充分な能力を発揮できる担当件数は、おおよそ300戸までです。しかしながら、自社の収益を優先し、一人当たり500戸～1,200戸ほど受け持たせる会社もあります。その場合、担当者はキャパオーバーにより、管理業務が雑になり、結果としてオーナー様にしわ寄せがおよぶことになります。（空室の長期化、クレームの増加など）
いかがでしたか？管理の委託先ひとつで結果は大きく違ってきます。その為、業者選びを失敗しない為にも、直感などに頼らず、慎重に調査し、納得してから契約することが大切です。