業務内容
■再募集業務
| 適正賃料等の提案 | 市場調査の結果に基づいた“適正”な募集条件を提案します。 | |
| ●市場調査は、主に周辺業者の聞き取りや不動産情報サイトから情報収集します。 | ||
| ●当社の考える“適正”とは、リフォーム工事が完了してから、２ヶ月以内に申込を受け、３ヶ月以内には入居が見込める条件です。 | ||
| 募集資料の作成 | 用途別に３種類の募集資料を用意します。 | |
| ●①当社から不動産会社向け（情報配信用）、②不動産会社から入居者向け（来店者紹介用）、③入居者向け（室内設置、入居者書き込み・持ち帰り用）、以上３種類作成します。 | ||
| 募集活動の内容 | 不動産会社の訪問とインターネットや紙媒体を活用します。 | |
| ●案内用鍵を用意し、物件周辺の案内に積極的な不動産会社数社に預けます。尚、鍵預けの有無に関係なく、周辺の不動産会社には定期的に訪問し、物件情報を提供します。 | ||
| ●提携する不動産情報サイト（不動産業者向け、一般消費者向け）に物件情報を登録します。 | ||
| ●物件周辺業者には毎週金曜日に物件資料をFAXします。 | ||
| ●提携先企業の不動産会社向け募集資料配布サービスを活用します。 | ||
| 空室への備品設置及び保守 | 部屋を訪れた方が、好印象を受け、住みたくなる工夫をします。 | |
| ●良い印象を受けるよう、スリッパ、物件の良さをアピールするPOP、芳香剤などを部屋に設置します。 | ||
| ●部屋を訪れた方の記憶に残り、住むイメージをかきたてるよう、物件資料（書き込み・持ち帰り用）、メジャー、ボールペン、家具などを設置します。 | ||
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●保守として、和室には畳焼け防止カーテンを設置します。また、排水管から臭気や虫が上がってこないよう、定期的に水を流しに訪問します。また、空室期間中は郵便受けをこまめに整理します。 |
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| ※但し、空室期間中の室内トラブル（設備の故障や空き巣被害等）につきましては、免責となります。 | ||
■契約代行業務
| 申込受付後の審査 | 賃貸経営者様の前に、まずは当社が厳正な入居審査をします。 | |
| ●当社は、申込書の内容確認と、賃借人と連帯保証人への電話確認により、①毎月の家賃等の支払、②他の入居者との円満なマンションライフ、③連帯保証人の保証能力、以上に不安がないかを厳正に審査します。 | ||
| ●社内審査の結果、当社がよい申込内容と判断したものを、賃貸経営者様に審査を依頼します。 | ||
| 契約書類及び決済金回収 | 契約書類と決済金を賃借人から回収してお届けします。 | |
| ●保証会社や火災保険加入を条件とする場合も当社が代行します。 | ||
| 物件の引渡し | 鍵渡しは当社社員が賃借人に直接会って行います。 | |
| ●当社は鍵渡しを仲介会社に丸投げにせず、原則として、賃借人（もしくは連帯保証人や身内）に直接会い、マンションの注意事項説明をおこなったうえで、鍵渡しをします。 | ||
| ※賃借人に直接会うことは、業務における面識の必要性と、事故防止の観点によります。 | ||
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契約の更新及び 契約内容の変更 |
契約の更新手続きや変更手続きは、当社が代行します。 | |
| ●契約の更新は、契約期間満了３ヶ月前に、賃貸経営者様に更新の確認（更新の可否等）を書面で行い、契約期間満了２ヶ月前に、賃借人に契約更新のお知らせを発行します。 | ||
| ●もし賃借人から契約内容の変更依頼を受けた場合は、賃貸経営者様にお伺いし、書面を作成の上、手続きを代行します。 | ||
解約代行業務及びリフォーム工事
| 解約手続きの書類回収 | 解約書類を賃借人から回収してお届けします。 | |
| 退去立会い | 退去立会いは当社社員が必ずおこないます。 | |
| ●当社は退去立会いをリフォーム会社等に丸投げにせず、賃借人（もしくは連帯保証人や身内）と直接おこないます。 | ||
| ●退去立会いでは、鍵の回収、実損箇所の指摘、明け渡しに伴う返還額の説明をします。 | ||
| ※実損箇所の金額算出は、原則国土交通省ガイドラインにのっとっておこないます。 | ||
| 明け渡しに伴う精算 | 明け渡しに伴う精算書を作成、貸主様と借主様に郵送します。 | |
| ●明け渡し時に不足金が生じた場合は、当社が別途請求書を作成して回収します。 | ||
| ※当社の徴収業務は、顧問弁護士よりの督促の内容証明発送をもって免責となり、以後は当社と賃貸経営者様が協議し、双方協力して徴収・対応をおこなうこととなります。 | ||
| リフォーム工事の提案・施工 | 明け渡し完了後、速やかに見積書作成を開始します。 | |
| ●退去立会いはリフォーム会社を同行させる為、迅速な見積書作成が可能です。貸主様にとって最善と思うリフォーム工事を提案します。 | ||
賃料等集金業務
| 毎月の賃料等の回収及び送金 | 賃料等は当月分を当月１０日に締め、１５日に送金します。 | |
| ●但し、10日・15日が銀行の休業日の場合は、休業日相当を先送りした期日となります。 | ||
| 管理報告書の提出 | 賃貸経営者様向けの管理報告書を毎月１５日頃に郵送します。 | |
| ●管理報告書は入金状況や入退去状況等がわかるものとなります。尚、作成は毎月１０日頃に当月の入金情報を締めておこないます。 | ||
督促業務
| 滞納督促 | 迅速且つ法令を遵守した督促で、未回収ゼロを目指します。 | |
| ●滞納督促は、１．督促状の発行、２．（保証会社への）代位弁済請求、３．電話督促、４．訪問督促、５．当社顧問弁護士からの内容証明の発行、以上を迅速におこないます。 | ||
| ●当社の督促業務は、法令を遵守し、ドアロック等の法令違反はいたしませんので、ご安心ください。 | ||
| ●内容証明の発行は、当社が貸主代理として、当社顧問弁護士よりおこないます。 | ||
| ※当社の徴収業務は、顧問弁護士よりの督促の内容証明発送をもって免責となり、以後は当社と賃貸経営者様が協議し、双方協力して徴収・対応をおこなうこととなります。 | ||
法的手段の実行 （別途費用） |
法的手段の実行は、顧問弁護士と連携して助言します。 | |
| ●滞納金額が２ヶ月以上となる悪質滞納者は、支払の正常化は難しいと判断し、法的手段（明け渡し訴訟等）の開始を提案します。 | ||
マンション・ビル管理業務
物件の巡回点検 （別途費用） |
当社社員が月１回、マンションを巡回点検します。 | |
| ●何か気になることが起こっていないか、目視により点検します。 | ||
共用部の管球交換 （別途費用） |
月１回点灯確認、管球の在庫管理、急な交換依頼も対応します。 | |
| ●取替作業は、煩わしいだけでなく、年齢とともに事故の危険が高まりますので、管理会社への委託をご検討ください。 | ||
| ●入居者から急な交換依頼を受けた場合、極力当日中に対応します。 | ||
共用部の日常・定期清掃 （別途費用） |
清掃の実施は、マンションの美観維持に大きな影響を与えます。 | |
| ●日常清掃は週２回、定期清掃は少なくとも年２回の実施をオススメします。 | ||
| ●提携する専門業者を手配し、当社社員が月１回実施状況を確認します。 | ||
消防設備点検 （別途費用） |
入居者の安全を守る為、消防設備点検は貸主様の義務です。 | |
| ●設備点検は年２回の実施、消防署への報告書届出は３年に１回（もしくは年１回）の実施が義務付けられています。 | ||
| ●面倒な消防署への報告も、専門業者が報告書作成から届出までおこないます。 | ||
| ※改修が必要な場合は、別途お見積もりとなります。 | ||
高架水槽・受水槽清掃及び水質検査、ポンプ点検
（別途費用） |
入居者に安全な水を常時供給する為に必要です。 | |
| ●受水槽の有効貯水容量が１０立方メートルを超える場合は、簡易専用水道といい、年１回の清掃と簡易専用水道検査が必要です。 | ||
| ※有効貯水容量が１０立方メートル以下の小規模貯水槽水道に関しては、各市町村の管理基準にしたがって管理する義務があります。尚、改修が必要な場合は、別途お見積もりとなります。 | ||
昇降機定期検査 （別途費用） |
入居者の安全を守る為、年１回の実施は貸主様の義務です。 | |
| ●提携先が高い技術力で保守点検を実施します。 | ||
| ※改修が必要な場合は、別途お見積りとなります。 | ||
立体駐車場定期検査 （別途費用） |
事故を未然に防ぎ、機械を長持ちさせる為に必要です。 | |
| ●提携先が高い技術力で保守点検を実施します。 | ||
| ※改修が必要な場合は、別途お見積もりとなります。 | ||
設備遠隔監視 （別途費用） |
設備異常を迅速に把握し、解決する為に非常に有効です。 | |
| ●提携先が事故等の信号を受信し、当社社員宛てに連絡し、両者で迅速に対応します。 | ||
| ●設備遠隔監視には、火災報知機、ガス漏れ警報、受水槽の満減水、揚水ポンプ、昇降機、立体駐車場、防犯などがあります。 | ||
| ※但し、マンションによっては、実施できない監視業務があります。 | ||
排水管洗浄 （別途費用） |
排水の詰まりによる事故を防ぐ為、実施をオススメします。 | |
| ●長く実施しないと排水の逆流や詰まりを引き起こす頻度が高まります。尚、詰まりによるトラブルは、責任の所在の特定が困難です。 | ||
| ●２年に１回の実施をオススメします。 | ||
| ●提携する専門業者を手配し、指導監督します。 | ||
| ※汚水管の洗浄作業はいたしておりません。 | ||
植栽剪定 （別途費用） |
マンションの美観維持とクレームを防ぐ為に必要です。 | |
| ●植栽は１年で驚くほど成長します。放置すれば、美観を損ねるだけでなく、枯れ葉や枝の飛散、日当たりの低下、虫の発生などにより、入居者と近隣住民からのクレームにつながります。 | ||
| ●また、植栽剪定と同時に、虫の発生を抑える為に、薬剤散布の実施をオススメします。 | ||
| ●年１回の実施をオススメします。 | ||
| ●提携する専門業者を手配し、指導監督します。 | ||
特定建築物等定期検査 （別途費用） |
特定建築物の場合、３年に１回の実施が貸主様の義務です。 | |
| ●建築基準法で特定建築物に該当する場合は、安全対策と維持管理を目的として、建物の劣化具合や防犯上の問題点等を調査・報告することが必要です。 | ||
| ●実施する資格をもつ業者を紹介いたします。 | ||
ゴミ収集 （別途費用） |
ゴミ収集の毎日収集は、入居者にとても好評です。 | |
| ●ゴミの毎日収集（日曜・正月除く）は、入居者にとって、負担を軽減するだけでなく、美観の向上にもつながる為、非常に好評です。 | ||
| ●提携する民間の専門業者を手配し、指導監督します。 | ||
| ※但し、不法投棄による粗大ゴミの処分は、別途費用が必要です。また、地域によっては、民間に委託できない場合もあります。 | ||
水道メーター検針 （別途費用） |
検針から請求・回収まで当社がおこないます。 | |
| ●検針は月１回、２回どちらも対応可能です。 | ||
駐輪場管理 （別途費用） |
自転車の所有者の確認から処分まで全て当社がおこないます。 | |
| ●入居者宛てに駐輪許可証（シール）を発行し、所有者を明確にします。 | ||
| ●１年から３年に１回、所有者が不明の自転車（又は原動機付自転車）を警察署に届出の上、処分します。 | ||
| ※バイク処分の場合は、別途費用が必要となる場合があります。 | ||
大規模修繕工事の助言及び業者紹介 |
賃貸経営者様の話を伺い、当社同席のもと、業者を紹介します。 | |
| ●有資格者の指導の下、見積から検収まで監理を委託する場合は、別途監理料をご負担いただきます。 | ||
クレーム対応業務
入居者からの苦情窓口 |
長年蓄積されたノウハウがあり、対応の良さには自信があります。 | |
| ●近隣住民からの苦情等につきましては、内容により対応できない場合もあります。 | ||
専有部及び共有部の修繕 （別途費用） |
極力迅速に且つ丁寧に対応しますので、ご安心ください。 | |
| ●修繕依頼を受けた当日中の訪問を基本に取り組んでいます。 | ||
| ●当日中の訪問が難しい場合も、入居者への電話による説明など丁寧な応対を心掛けており、大きなクレームには発展させない自信があります。 | ||
緊急連絡先 |
営業時間外も物件担当者と休日受付窓口がサポートします。 | |
| ●定休日は受付窓口を１名もうけております。 | ||
| ●また、マンション入居者には、物件担当者の携帯電話番号を伝えております。 | ||
その他
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宅地建物取引業務 |
宅地建物取引業者である為、直接仲介も可能です。 | |
| ●当社が仲介するのは、原則として、当社管理物件のみとなります。 | ||
家賃保証会社代理店業務 |
多くの保証会社と提携しており、契約手続きの代行が可能です。 | |
| ●現在代理店となっている保証会社は、全保連㈱、日本セーフティー㈱、㈱近畿保証サービス、㈱オリコフォレントインシュア、日本賃貸保証㈱、㈱Casaとなります。 | ||
損害保険代理店業務 |
賃貸借契約者又は入居者向け保険を紹介できます。 | |
| ●入居者には火災保険を紹介できます。 | ||
| ●当社が保険を紹介するのは、原則として、当社管理物件の関係者のみとなります。 | ||
| ●少額短期保険は、㈱宅建ファミリー共済、全日ラビー少額短期保険㈱、東京海上ウエスト少額短期保険㈱となります。 | ||
